5 декабря
Четверг
Состояние геодезических и нивелирных сетей в Томской области
Одним из приоритетных направлений деятельности Росреестра является поддержание в надлежащем состоянии пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и государственной нивелирной сети (ГНС). Количество таких пунктов на территории Томской области составляет 4767, в том числе ГГС – 2844, ГНС – 1923.
Такие пункты создаются в целях обеспечения выполнения геодезических и картографических работ при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности, а также повышения точности результатов указанных работ.
ГГС представляет собой совокупность геодезических пунктов, закрепленных на местности специальными знаками. Для обеспечения лучшей сохранности и опознования на местности геодезические пункты имеют соответствующее внешнее оформление: наружный знак, канавы, курганы, опознавательные столбы (бетонные или металлические) или опознавательные знаки. Без этих геодезических пунктов профессиональная деятельность кадастровых инженеров невозможна, поскольку координаты этих пунктов необходимы для выполнения геодезических измерений и подготовки технической документации, являющейся результатом выполнения работ по договору с заказчиком. Кадастровые инженеры обязаны лично выезжать на место нахождения обследуемого объекта, а в качестве исходных данных использовать близлежащие пункты ГГС, благодаря которым они определяют точные координаты земельного участка или иного объекта недвижимости.
Пункты ГГС относятся к федеральной собственности, находятся под охраной государства и рассчитаны на очень длительное их использование.
В целях получения актуальной достоверной информации о состоянии геодезических пунктов, Управлением Росреестра по Томской области осуществляется обследование пунктов ГГС с использованием высокоточного геодезического оборудования, а также сбор и систематизация сведений о состоянии геодезических пунктов от лиц, выполняющих геодезические и кадастровые работы.
Мероприятия по обследованию пунктов ГГС проводятся Управлением Росреестра по Томской области на постоянной основе в соответствии с утвержденными графиками. В 2023 году запланировано обследование 26 геодезических пунктов.
Для каждого геодезического и нивелирного пункта устанавливается охранная зона, которая представляет собой квадрат со сторонами 4 метра, ориентированными по сторонам света, в центре которого непосредственно находится центр пункта. В пределах охранной зоны пункта ГГС запрещается без разрешения территориальных органов Росреестра осуществлять деятельность, которая может повлечь повреждение или уничтожение наружного знака, нарушить местоположение специального центра или создать затруднения для свободного доступа к нему.
Правообладатели объектов недвижимости, на которых находятся пункты ГГС и ГНС, в случае выявления повреждения или уничтожения пункта, в течение 15 календарных дней со дня обнаружения повреждения или уничтожения пункта обязаны направить в Управление информацию о повреждении или уничтожении такого пункта.
За неуведомление собственником, владельцем или пользователем земельного участка, здания либо сооружения, на которых размещены пункты ГГС, Управления об уничтожении, о повреждении или о сносе этих пунктов, частью 4 статьи 7.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность, которая влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от одной тысячи до пяти тысяч рублей.
О фактах выявления повреждения или уничтожения геодезических пунктов необходимо сообщать в отдел землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Томской области по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1, тел. 8(3822) 51-36-22.
«С 1 сентября 2023 года устанавливаются критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, выдача разрешений на строительство которых не требуется»
С 01.09.2023 вступает в силу постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования". Указанное постановление издано в соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Так, строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом; строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.
В Томского Росреестре прошел отрытый диалог с кадастровыми инженерами, в котором приняли участие представители Управления Росреестра по Томской области, филиала ППК «Роскадастр» по Томской области и СРО кадастровых инженеров.
Повестка мероприятия была насыщенная. Обсуждались вопросы законодательства в сфере кадастровой деятельности и государственного кадастрового учета, а также деятельности Росреестра в сфере учета и сохранности пунктов государственной геодезической сети (пункты ГГС), в рамках которого до кадастровых инженеров была доведена информация о значимости пунктов ГГС, об их обязанности лично выезжать на место нахождения обследуемого объекта, а в качестве исходных данных использовать близлежащие пункты ГГС, благодаря которым они определяют точные координаты земельного участка или иного объекта недвижимости. А при этом, принимая во внимание важность наличия сведений о сохранности пунктов ГГС, по возможности направлять такие сведения в отдел землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Томской области по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1, тел. 8(3822) 51-36-22.
В соответствии положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
Согласно положениям Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в т.ч. описание местоположения объекта недвижимости.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Таким образом, на основании указанных положений закона сведения о границах земельного участка, выраженные в координатах его поворотных точек, являются уникальной характеристикой земельного участка, позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. В связи с чем, с момента определения поворотных точек границ земельного участка и внесения их в государственный реестр (ЕГРН, ранее – Государственный кадастр недвижимости) земельный участок становится индивидуально-определенной вещью, границы которой установлены.
В связи с чем, сведения ЕГРН являются точными и полными характеристиками земельного участка.
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади. Данные работы, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Межевание земельного участка должно проводиться в обязательном порядке, если образуется новый земельный участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Кадастровые работы по межеванию земельного участка может проводить кадастровый инженер (лицо со специальным статусом, имеющее соответствующее образование, оборудование и оказывающим соответствующие услуги, а, следовательно, и отвечающие за качество оказанных услуг). Кадастровый инженер обязательно должен состоять в саморегулируемой организации, поэтому рекомендуется проверить это в реестре кадастровых инженеров.
В результате проведения кадастровых работ (межевания земельного участка) составляется межевой план. На основании него можно поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы.
Иногда могут возникнуть спорные ситуации, когда фактическое ограждение земельного участка (забор, столбы или иные конструкции) не соответствует реестровой границе, т.е. сведениям (координатам поворотных точек) которые установлены в ЕГРН. С целью разрешения данной ситуации заинтересованное лицо вправе обратиться к услугам геодезистов или кадастровых инженеров, которые с помощью точного оборудования смогут указать на местности границы земельного участка.
Как отметила руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова, во избежание дальнейших споров с соседями относительно изменения местоположения фактических ограждений, следует приглашать на данную процедуру собственников или землепользователей смежного земельного участка, со стороны которых и выявлено несоответствие фактической границы сведениями ЕГРН.
Дополнительно сообщаем, что Управление Росреестра по Томской области в соответствии с нормами действующего законодательства не уполномочено на оказание услуг населению по установке межевых знаков или проведения геодезических, кадастровых работ в отношении принадлежащих им земельных участков.
«Теперь органы государственной власти и органы местного самоуправления представляют заявления о кадастровом учете и регистрации прав и прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов»
С 01.01.2023 вступил в силу пункт 1.4. статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –Закон о регистрации), в соответствии с которым органы государственной власти и органы местного самоуправления представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав исключительно вформе электронных документов.
Таким образом, с 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления утратили возможность представления документов для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на бумажном носителе через приемные пункты многофункциональных центров и Филиалов «ППК Роскадастр».
Положения части 2 статьи 19 Закона о регистрации обязывают органы государственной власти или органы местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.
При заключении сделок с органами государственной власти и местного самоуправления гражданину не потребуется оформлять электронную подпись. Органы власти и местного самоуправления наделяются правом подготовить скан-образ подписанного собственноручно гражданином документа и удостоверить его равнозначность. Изготовленный должностным лицом органа государственной власти или органа местного самоуправления электронный образ документа имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе.
«Необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, предметом которого являются здание (помещение) и доля в праве общей собственности на земельный участок»
В соответствии с пунктом 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (ст. 163 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Исключения из правила регламентированы частью 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости). Согласно положениям земельного законодательства Российской Федерации (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Аналогичное положение закреплено в пункте 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Поскольку доля в праве общей долевой собственности на земельный участок в данном случае следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимости (здания, помещения) в силу прямого указания закона и при переходе права собственности на здание (помещение) к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, то есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, по мнению Росреестра, договор купли-продажи, предметом которого является здание (помещение) и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено такое здание (помещение), не подлежит нотариальному удостоверению (в орган регистрации прав должен быть представлен один договор продажи здания (помещения) и доли в праве на соответствующий земельный участок), положения статьи 250 ГК РФ, пункта 40 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости.
«Управление Росреестра по Томской области проводит работы по наполнению ЕГРН отсутствующими сведениями о муниципальном имуществе»
В рамках реализации мероприятий федерального проекта «Национальная система пространственных данных» Управлением Росреестра по Томской области совместно с органами местного самоуправления проводятся работы по анализу и сверке данных Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН) и реестров муниципального имущества с целью определения точного количества объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН и право муниципальной собственности на которые не зарегистрировано.
Исходя из полученной от органов местного самоуправления г. Томска и Томской области информации в настоящее время не зарегистрировано право муниципальной собственности в отношении 18083 объектов капитального строительства (из 49618 таких объектов) и 514 земельных участков (из 14496), включенных в реестры муниципального имущества.
«Наиболее полное отражение информации об объектах недвижимого имущества в ЕГРН позволит обеспечить дополнительную защиту
правообладателям, отсутствие же сведений о зарегистрированных правах может привести к утрате их прав на недвижимое имущество ибо повлечь нарушение таких прав», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления.
В Томской области выросло количество заявлений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве
Управлением достигнут целевой показатель, установленный Росреестром по подаче заявлений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости в электронной форме. Уже в 1 квартале 2022 года количество поданных заявлений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости в электронной форме составило 80% от общего числа, а в 1 квартале 2023 этот показатель составил 90%. То есть, если в 1 квартале 2022 года в электронной форме подавалось восемь из десяти заявлений, то в 1 квартале 2023 года - девять заявлений из десяти.
.
«Увеличивающееся количество заявлений о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, поступающих в электронной форме, подтверждает правильность принятого решения о сокращении срока государственной регистрации до 24 часов с момента поступления заявления о регистрации и документов в Управление», - отметила Елена Ковальчук, исполняющая обязанности руководители Управления Росреестра по Томской области.
Главный специалист - эксперт отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения и оговоров долевого участия в строительства Управления Росреестра по Томской области Телицина Галина Юрьевна расскажет о способах защиты прав при сделках с недвижимостью
1. Расскажите о такой возможности дополнительной защиты своего имущества от мошеннических действий как подача заявления без личного участия.
Ответ: Снизить риск утраты права собственности в случае потери документов, долгосрочного отъезда или в случае, когда собственником недвижимости является престарелый гражданин, которого легче ввести в заблуждение, позволяет обращение собственника в Росреестр с заявлением о запрете осуществления регистрационных действий без его личного участия.
Руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова: «Каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без его личного участия.
При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись. Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав на эту недвижимость другим лицом.».
Заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника можно подать как лично в любом офисе многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде через личный кабинет официального сайта Росреестра.
Однако существуют законодательно предусмотренные случаи, когда запрет осуществления регистрационных действий без личного участия собственника не действует – это случаи, когда недвижимость продаётся по решению суда или судебного пристава.
При необходимости, запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости можно погасить по соответствующему заявлению собственника.
2. С 01.03.2023 года изменен порядок получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости, в чем заключаются данные изменения.
Ответ : С указанной даты нельзя получить выписку из ЕГРН с личными данными собственника без его согласия, то есть, орган регистрации прав больше не указывает фамилию, имя и отчество собственников недвижимости, если выписку заказывает посторонний человек.
Для того чтобы в выписке, полученной посторонним человеком, были указаны ФИО, дата рождения собственника – физического лица, собственником предварительно должно быть подано заявление установленной формы о возможности предоставления персональных данных.
Персональные данные гражданина, независимо от наличия в ЕГРН разрешающей записи, также предоставляются в составе выписки из ЕГРН лицам, указанным в части 13 статьи 62 настоящего Федерального закона (то есть имеющим право получения сведений ЕГРН ограниченного доступа), нотариусам, кадастровым инженерам, а также в отношении определенного объекта недвижимости:
1) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;
2) супругу (супруге) указанного гражданина;
3) лицам, являющимся правообладателями земельного участка, являющегося смежным по отношению к земельному участку, принадлежащему указанному гражданину (при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков);
4) собственнику объекта недвижимости в отношении гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, при условии, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на данном земельном участке;
5) собственнику земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, при условии, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на данном земельном участке;
6) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если запись о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр недвижимости;
7) арендатору в отношении гражданина, являющегося арендодателем, и арендодателю в отношении гражданина, являющегося арендатором, если запись о государственной регистрации договора аренды, сторонами которого являются такие лица, внесена в Единый государственный реестр недвижимости;
8) нанимателю в отношении гражданина, являющегося наймодателем, и наймодателю в отношении гражданина, являющегося нанимателем, если запись о государственной регистрации найма жилого помещения внесена в Единый государственный реестр недвижимости;
9) обладателю сервитута или публичного сервитута, установленных применительно к объекту недвижимого имущества, в отношении гражданина, являющегося правообладателем такого объекта или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости;
10) правообладателю объекта недвижимого имущества или лицу, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, о гражданине, в пользу которого применительно к такому объекту установлен сервитут или публичный сервитут.
Остальные лица получить выписку из ЕГРН с данными правообладателя могут только через нотариуса, подтвердив наличие обстоятельств, достаточных для получения.
К таким обстоятельствам могут относиться:
1) наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости;
2) наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
3) намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
4) намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта;
5) наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
6) наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
3. На что еще следует обратить внимание при покупке недвижимости (рассказываю о необходимости получения «свежей выписки из ЕГРН» с целью увидеть актуальную информацию в отношении объекта недвижимости (в частности наличие арестов/запретов); про необходимость предоставления согласия супруги(а), а именно озвучиваю информацию, что в случае не предоставления такого согласия, при его необходимости, в ЕГРН вносится отметка, о том что данный документ не был предоставлен. Делаю акцент на то, что данную отметку впоследствии убрать невозможно).
Если останется время можно озвучить информацию о необходимости внесения в ЕГРН информации о СНИЛСа, а также рассказать о бесплатной государственной регистрации ранее возникшего права.
